央行全面放松首套房認定：可總結成四句話

【央行文件】央行發文放松首套房認定：擁1套房還清貸款再購算首套

【圖解】一張圖看懂房貸政策演變

【解讀】

管清友：限貸松動吹響定向穩增長號角

任志強：土地賺大頭 沒買房的沒賺著

央行文件可總結成四句話:

1.三套限貸令取消；2.二套房貸大放松：現持一套房貸還清，則二套普通房按首套貸；3.針對外地人的限貸令取消；4.鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發行期限較長的專項金融債券，定向投放房貸。

本報訊（記者程婕）市場期盼已久的房貸松綁終于“千呼萬喚始出來”。昨天下午，央行、銀監會共同發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，以進一步改進對保障性安居工程建設的金融服務，繼續支持居民家庭合理的住房消費，促進房地產市場持續健康發展。業內人士指出，放松首套房認定標準和對三套房房貸解禁是該文件的最大亮點，此次對房貸的松綁程度已超過預期，將大大刺激改善型需求，該新政與各地放開限購一起合力作用會對當前低迷的房地產市場起到明顯的提振作用。

重申首套房貸款利率最低可打7折

文件強調要積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。

首套房貸最低首付三成，最低利率為基準利率打7折，自2009年以來這一政策一直沒變，即使是調控最嚴厲的時候也沒有收緊。不過，受市場因素影響，目前各家銀行對首套房貸普遍執行基準利率，少數銀行可以低至9折，但也多有附加條件。

還清首套房貸再貸算首套

文件對首套房貸的認定大幅松綁。文件指出，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

目前，各銀行普遍執行的是“認房又認貸”標準，即認定首套房要查詢住建委房屋登記和央行征信兩個系統，客戶過往購買過的房屋即使是一次性付款沒有申請貸款，在購買第二套房申請貸款時也不能享受首套房優惠；此外，即使客戶當前名下無房，但只要在征信系統里有貸款記錄，再次購房也不能享受首套房待遇。

而這次文件明確將“認房又認貸”放松至“認貸不認房”，比預期的“認房不認貸”還要寬松。如果客戶以往貸款已結清，哪怕名下還有一套房，也可以享受首套房的優惠待遇。以北京為例，如果客戶已結清貸款，名下還有一套房，以往是按二套房對待，首付比例最少70%，利率最低為基準的1.1倍。新政執行后，這樣的客戶只需首付30%，利率在理論上最低可享受7折，最多也就是基準利率。

三套房貸解禁非本地居民也可貸款

此前，個人在限購地區無法購買第三套住房，在非限購地區也無法獲得銀行貸款，不少地方的非本地居民不能在當地獲得貸款。

此次文件明文規定，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

文件還要求，銀行業金融機構要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

中原地產首席分析師張大偉指出，本條政策將配合全國各地松綁的政策，在實施效果上將明顯發揮之前松綁的效果。對于投資需求的促進影響將非常大。

增強金融機構個人住房貸款投放能力

文件鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

民生證券首席宏觀研究員管清友認為，銀行綜合負債成本高，做按揭貸款意愿不足。通過發行長期限專向金融債和MBS，可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，房貸利率或逐步從高點回落。

文/本報記者程婕

政策實施

改善型客戶全面回歸市場將止跌反彈

◎銀行：7折不可能9折可能性大

有商業銀行人士指出，此前已有多個政府發布了有關信貸方面的松綁文件，比如湖北省文件要求“居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30％執行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍”。但是，這些內容主要是給市場信心，也是將穩增長的壓力轉移到銀行，給銀行施加壓力。從實際情況考慮，銀行不可能執行7折的首套房貸利率。目前，5年以上基準利率是6.55%，7折后只有4.585%，而現在5年期定存利率是4.75%，不少銀行還上浮10%，達到5.225%，已經明顯地出現倒掛。

“現在實行7折利率肯定是不可能的，商業銀行有盈利的壓力。現在的資金成本這么高，房貸業務對于銀行而言本來就沒多少利潤。如果再打7折，就是做虧本生意，因此可能性非常小。”某股份制商業銀行有關人士向北青報記者表示。

中原地產首席分析師張大偉表示，本條政策影響不大，目前央行并未大規模放水，這種情況下，貸款利率的7折不可能出現，但是松綁已經出現，預期后續出現9折左右的首套房貸款利率可能性是非常大的，購房者的壓力將明顯降低。

◎購房人：找錢壓力大幅減輕

對想買二套改善型住房的人群來說，新政無疑使愿望成真的可能大大提高。比如，同樣是買一處總價400萬元的房子，按首套房認定，只要交120萬元首付，可貸款280萬元，而按二套房認定，首付需要280萬元，足足多出160萬元，對普通家庭來講，找錢的壓力非常大。

從購房成本上來說，如果都是20年貸款200萬元的話，按首套房認定，享受6.55%的基準利率，每月月供14970元，累計支付利息159.3萬元；而按二套房認定，利率為7.205%，每月月供15753元，累計支付利息大約178萬元；如果真能享受7折的優惠利率，月供只需12745元，比按二套房算少付3000元，累計支付利息只需105.88萬元，比按二套房算少付72萬元。

張大偉認為，這條政策的影響十分巨大，實際執行影響不亞于全國松綁限購對市場影響的5倍。不僅事實上可以使得改善型客戶全面回歸，不受信貸政策影響。而且對于銀行來說，這部分客戶也將是優質客戶。如果針對這部分客戶銀行執行首套房不上浮的利率，預期整體市場將全面止跌。民生證券首席宏觀研究員管清友也認為，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。

文/本報記者程婕

專家觀點

央行救市政策超過預期

根據央行新政策，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。這一政策通俗來講，就是二套房認貸不認房，只要是還清前一套貸款，就能夠再以首套房政策來申請貸款。這將大幅緩和購房人的壓力，尤其是改善型需求。在此之前，不少人雖然有一套房子，但是因為有貸款記錄，很難再掏出二套房要的高首付，也就沒辦法換房。

就在同一日，中國人民銀行南昌中心支行發布《中國人民銀行南昌中心支行關于調整南昌市差別化住房信貸政策的通知》：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例下限從70%調整至60%。該文件確定了銀行進一步支持放松房貸，這是首個央行省會支行發文明確放松限貸。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭：

二套房貸大放松

楊紅旭認為，中央救市力度之大，超出預期。他表示，央行文件可總結成四句話：1.三套限貸令取消；2.二套房貸大放松：現持一套房貸還清，則二套普通房按首套貸；3.針對外地人的限貸令取消；4.鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發行期限較長的專項金融債券，定向投放房貸。

中原地產首席分析師張大偉：

新政將釋放增加30%購房人群

信貸一直是業內人士以及普通購房者判斷市場的最重要指標，也是最關鍵信號。本次央行的松綁，雖然未提及降準、降息。但松綁的幅度遠遠超過之前預期的認房不認貸。基本上是之前信貸政策的全面松綁。對市場的信號意義非常大。

新政執行后，將釋放大量需求，至少可以增加30%的可購房人群，而且這部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿購房人群。對于市場來說，這一政策的松綁效果相當于限購松綁影響的5倍以上。

基本可以判斷，除了小部分三四線城市，庫存積壓過于嚴重外，其他城市全面止跌，庫存壓力小于20個月的基本都會出現再次上漲。

地方政府預期還會在稅費政策等方面松綁，樓市第三輪救市還將次第出現。從整體效果看，這一政策將會對市場有信心提振作用，止跌已經明確，但反彈的幅度實際結果依然要看后續信貸釋放情況，如果再出現1-2次定向或者全面降準，樓市將會很快反彈。

文/本報記者范輝程婕

地方出招

北京調整普通住房價格標準

普通住宅新標準新政不再區分南北環線五至六環之間總價不超過375萬元或單價不超過31680元/平方米五環以內總價不超過468萬元或單價不超過39600元/平方米

本報訊（記者范輝）市住房城鄉建設委、市財政局、市地稅局昨日聯合發布通知，對普通住房價格標準進行調整，10月8日開始，北京享受到普通住房稅收優惠的購房家庭比重將擴大到90%以上。

普通住房可享受稅收優惠

根據三部門發布的《關于公布本市各區域享受優惠政策普通住房平均交易價格的通知》，新標準執行的節點定在申報繳稅環節。從10月8日起，住房交易的納稅人申報繳納稅款，符合普通住房標準的，即可享受相關的稅收優惠。新標準實施后，享受到普通住房稅收優惠的購房家庭比重擴大到90%以上。專家表示，普通住房的認定標準，是享受稅收優惠住房的界定標準，并非是“普宅”和“豪宅”的分界線。

普通住房享受稅收優惠，是本市對2005年國務院辦公廳轉發《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》文件的落實，具體包括：個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

單價、總價二者選其一

按照國務院辦公廳這份《通知》的規定，界定享受稅收優惠政策的普通住房，原則按照住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下，并參考其實際成交價格確定。實際成交價格原則上應當低于按本通知確定的所在區域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

北京目前的普通住宅標準是2011年12月開始執行的，按照房屋的區位設定了不同的房價標準，其中，四環內北部地區的上限為38880元/平方米、南部地區為34560元/平方米；四至五環北部地區為32400元/平方米、南部地區為28080元/平方米；五至六環北部地區為25920元/平方米、南部地區為21600元/平方米；六環外地區為17280元/平方米。

此次北京調整后的區域住房平均交易價格，是以2013年全市新建商品住房平均交易價為基準（單價2.2萬元/平方米、套總價260萬元/套），根據區域調整系數確定。區域調整系數為五環內1.5、五到六環之間1.2、六環外0.9。

具體而言，普通住宅平均交易價格根據環線、房屋總價和房屋單價劃分，五環內總價不超過468萬元，單價不超過39600元/平方米，二者滿足其一即可；五至六環總價不超過375萬元，單價不超過31680元/平方米，二者選其一。

北京房地產業協會秘書長陳志分析，普通住房標準調整是一項常規工作，旨在支持普通家庭購買中小戶型、中低價位普通住房，對這類購房需求是利好消息。而且調整讓政策更符合實際，能進一步減輕百姓購房的稅費負擔；同時，簡化政策，不再區分南北環線，在單價的基礎上，加上總價的參考指標，將一些單價高、總價低的小戶型納入稅收支持范圍，盡可能將政策覆蓋面擴大。

舉例：

如李某購買西三環一套建筑面積為60平方米的住房，屬于該家庭唯一住房，成交單價5萬元/平方米，按照原標準，該區域享受稅收優惠政策的普通住房平均交易價為38880元/平方米，李某需要按房屋實際成交價格的3%交納9萬元契稅。10月8日實施新標準后，該房屋雖然單價超過了區域標準39600元/平方米，但參考總價468萬元/套的標準仍可享受稅收優惠，李某只需按房屋實際成交價的1%交納契稅3萬元。制圖/潘璠

三亞取消限購北上廣深成限購孤島

昨天下午，三亞市房地產協會秘書長劉樹國證實，三亞市住建局已經研究決定，三亞市將于10月7日起正式放開限購，具體方案也已經確定。

三亞市房地產協會秘書長劉樹國在接受《中國證券報》記者采訪時表示，“最近，為貫徹國務院關于住房分類指示的精神，結合全國房地產形勢以及三亞市的具體情況，三亞市住建局提出了穩定市場，促進房地產市場健康發展的措施。措施規定，購房人在三亞市購買商品住房，包括二手房的，不需要再提供家庭住房情況證明和在三亞市納稅或者繳納社保的證明。這一措施將于10月7日正式執行。”

目前，執行房地產限購政策的城市包括北京、上海、廣州、深圳和三亞五座城市，若三亞解除限購，則執行限購城市僅剩四城。